深圳学区房“挤泡沫” 昔日抱团涨价小区走冷

  一则条例让硬气的深圳学区房业主“蔫了”。

  深圳日前明确拟推行大学区招生条例,叠加2月指导价政策影响,“顶流”学区房“跌落神坛”:降价近400万元仍无人接盘,拍卖价格接近市场价七折还流拍,成交量缩水近九成……

  新政出台后,买卖双方心理出现微妙变化——从前抱团涨价的深圳业主“慌了”,急卖的多次调低报价,不急卖的也陷入“降价恐慌”;从前看着挂牌价跳涨的置业者“不慌了”,急买的有了更多房源选择和议价空间,不急买房的则选择观望,期待房价再挤出一些“泡沫”。

  “老破小”学区房降价

  穿过昏暗的楼道,打开房门,映入眼帘的是深圳罗湖区“高端”学区房的模样:30多平方米的一居室里,简陋的房间、厨房、厕所一览无余,最扎眼的莫过于竖立在客厅中间的“擎天柱”——一根直径约10厘米、油漆剥落的排水管道。

  如果不是中介李明生(化名)介绍,怎么也想象不到这样的“老破小”,当前售价接近600万元,而且“卖点十足”。“这套是小区里最便宜的,业主急卖,比上次成交的同户型便宜了50多万元。”他介绍,这个小区是金丽豪苑,带着深圳中学的学位。

  值得注意的是,金丽豪苑曾是“当红炸子鸡”——去年四季度,小区房价涨幅达67%,位列深圳楼盘涨幅榜首,仍“一房难求”。

  此次业主降价的主要原因是急卖,深圳学区房新政对市场的影响不可小觑。7月30日《深圳经济特区社会建设条例(草案征求意见稿)》出台,提出推行大学区招生和办学管理模式,建立义务教育学校教师交流制度,以合理均衡配置教育资源。

  “政策消息出来后,急卖的业主开始降价,降价幅度在20万元至30万元。总体来说,降价房源并不多。”李明生说。贝壳APP数据显示,该小区当前放盘量为47套,降价房源3套左右。

  代理福田区石厦片区的中介刘旭(化名)同样觉得降价不是特别明显。“消息出来之后跌了一些,报价少了8万至10万元。”他表示,片区放盘量100多套,降价的大概有七八套。

  在刘旭看来,降价不明显是因为片区学位不算太好,房子单价为10多万元,在学区房里不算太高。“百花(片区)才是重灾区,业主都在比着(价格)卖,挂牌价跌了15%。”他说。

  “顶流”受冷遇

  百花片区是所谓的深圳学区“顶流”,片区内集聚了实验小学、百花小学、实验中学等名校。片区内的国城花园曾在2021年初曝出32万元/平方米的天价成交单价。

  “新政对百花的影响很大。”该片区的中介陈凡(化名)告诉中国证券报记者,最直观的感受就是挂牌价降了、成交少了、放盘多了。

  8月初,百花片区内的长城大厦一套法拍房七折出售还流拍,该房面积为104.7平方米,起拍价1084万元,折合单价10.4万元/平方米,但该小区房产市场单价为14万元至15万元。

  8月20日,这套房源二次拍卖终于成交。二拍仅有5人参与,最后以1035万元成交,单价9.89万元/平方米,低于该楼盘10万元/平方米的指导价。法拍房因为潜在风险较大,低于市场价成交正常,但低于指导价成交就很不寻常了。

  降价个例层出不穷,是否是普遍现象?陈凡透露,急卖的普遍都要降价,但学区房以自用为主,不着急换房的则选择观望,因此中介平台上显示的降价房源较少。

  值得注意的是,即便急卖业主诚意降价,也不见得有人接盘。“现在很多业主想降价,问题是降200万元都不一定有客户愿意接手。在政策不明朗之前,无论怎么降,买家大部分都保持观望状态。”陈凡说。

  陈凡所说的政策不明朗,是指大学区制度如何执行尚未明确。据当地媒体报道,《条例》研究和起草组成员熊义刚解读称,深圳大学区政策基础是“入学积分制”,按照志愿次序和积分高低进行录取,与北京“摇号积分制”不同。但具体如何积分,目前尚未有政策明确。

  放盘量增加是陈凡感受到的另一个明显变化。“近期拍卖房多了,之前有一些业主买学区房投资,2020年以来生意不好做,月供还不上,降价又没有客户出手,就走法拍(途径)了。”陈凡说,片区内放盘量也在积压,因为能接盘的人少了。

  学区房价值将打折扣

  《条例》一出,讨论热烈,受访专家表示,名校依然会存在,但在大学区制度下,原有的学区房价值将大打折扣,房价出现下跌将是大概率事件。

  “《条例》将会对长期弥漫的学区房炒作之风形成非常大的冲击。但条例并没有说取消名校,名校还会存在,学区房还会存在,对此我们应当保持理性。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁说。

  他表示,以往买了学区房,几乎百分之百可以上名校,但在大学区制度下,这种“百分百”的好处不存在了。想以畸高的房价把房子卖出去已经不可能了,学区房炒作现象将大幅减少。

  “整个市场对超高学区房价格存在明显泡沫现象形成共识。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。在学区房新政拟出台和二手房指导价政策影响下,深圳超高价学区房正在“挤泡沫”。

  “深圳还在大力增加住房供给,需求端供给端同步推进,深圳的学区房降温是长期趋势。”李宇嘉表示。

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